住宅ローンを組む際の流れと審査を通過するための重要ポイント ~我が家の実例も公開~

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住宅ローン

戸建であっても、マンションであっても、住宅を購入する際には住宅ローンを組む方が多いかと思います。

今日は住宅ローンのお話。

住宅ローンを組むといっても、取り扱っている銀行はたくさんあります。

細かい金利比較などについては詳しく記載されたサイトを紹介しますのでそちらをご参考にしていただければと思いますが、そもそもローンを組みためには銀行の審査を通過する必要があります

審査に通過するためにはどうしたら良いのか?銀行審査時にが重要視しているのはなにか?

私が審査を受けた際の実例(審査結果含めて)も交えて紹介したいと思います。

これからローンを組む方にとって少しでも参考になればと思います。

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住宅ローンを組む際の流れ

新作マンションを購入する場合は以下のような感じです。

①物件を決める

まずは物件を決めないことにはローンを組む金額も定まりませんので、これが最初のステップ。

②住宅ローン仮審査をする

金額が決まったら仮審査です。デベロッパーが提携している銀行があれば、そちらに仮審査を出すことが多いのではないかと思います。

基本的になにもしなくてもデベロッパーの営業さんに必要な情報・書類を渡せば、適当な銀行で仮審査手続きをしてくれます。

③物件契約

晴れて仮審査が通ったら、無事に資金の目途がたって買えそうだよねってことで、正式に物件を契約することになります。

④住宅ローン本審査

そして本審査。

最初に仮審査に出した銀行以外でローンを借りる場合は、物件契約後に同様に仮審査をしておく必要があります。

ギリギリまで金利の動きを見て、どこの銀行にするかを決めたいところだとは思うのですが、本審査の手続きは、審査期間を考慮して、少なくとも引き渡しの3か月前くらいまでに済ませておいたほうが良いです。

また、仮審査を通過しても本審査が通過するとは限らないので、複数銀行で本審査をしておいたほうが良いです。

⑤審査通過、ローン執行、引き渡し

審査が無事通過すれば、あとは引き渡しまで事務的な手続きをするだけです。

審査を通過するために重要なポイント

銀行の審査基準については、基本的に非公開ですので明確なところはわかりません。

ですが、国土交通省による「平成28年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」が公開されています。

金融機関が審査項目としているものの割合が高いものから順に

・完済時年齢(98.8%)

・借入時年齢(97.6%)

・健康状態(97.6%)

・勤続年数(97.2%)

・担保評価(97.2%)

・年収(94.4%)

となっています。

簡単に言うと、目先の収入ではなく、「継続してちゃんと返済できそうか否か」っていうのを一番に見ているわけです。

ただし、これらの項目は単なるローンを組む上での大前提(足切り)で、実際のところはこれらをクリアした上で、収入(返済負担率)でジャッジされるのだと思われます。

あと、ここには書いていませんが、信用情報に傷がないこと。

過去に借金等していて、返済に遅延があったりすると致命的です(モノにもよるそうですが)。

こちらも大前提ですね。

おすすめの銀行

住宅ローンを扱っている金融機関ですが、メジャーなところだと、メガバンク、地銀、ネット銀行の3つに大きく分けられると思います。

細かい金利比較などについては、詳しくは以下のサイトをご参考にしてもらえればと思います。

住宅ローン比較ラボは、住宅ローンの金利比較、基本情報、手数料比較、最新ニュース、人気ランキング、口コミ評判をお伝えする住宅ローン金利比較の専門情報サイトです。人気の住宅ローンはこれだ!

私のおすすめ銀行は以下の3つ(変動金利)

①住信SBI

私が実際にローンを組んでいるのはこちらの銀行。

金利が安い。8大疾病保障が金利上乗せなしで付帯。

ただし、この保証はローン免除になる条件がやや厳しいので、おまけくらいに思っておいたほうが良いかも。

②じぶん銀行

金利が安い。金利上乗せなしでガン50%保障付き。

こちらはがんと診断されるだけで、ローンの50%が免除になります。

③楽天銀行

ローン組む際の事務手数料が安い。

多くの銀行における事務手数料の相場は借入額×2.16%。

たとえば、5000万円の借り入れだと100万円ですが、楽天銀行は一律32万4000円。

借り入れ額が多いほど、ここのメリットが大きくなります。

我が家のローン審査の実例

タイトルにも書いた通りですが、実例を公開したいと思います。

<自分の属性>

・会社員

・非上場企業(外資)

・勤続年数1年

・独身30歳(当時)

・借入額5000万円弱

・返済負担率23%(年収に対するローン支払い額の割合、当時)

・車ローン 年間約50万円、残り5年

・奨学金返済 年間約30万円

・信用情報は傷なし

奨学金はデベロッパーの営業に申告しなくても大丈夫と言われたので申告していません。

車のローンと合わせると、返済負担率は30%

(実際には車のローンは住宅ローン組んでから半年で全額返済しました)

<審査結果>

住信SBI → 審査通過

三井住友銀行 → 審査通過

楽天銀行 → 審査落ち

イオン銀行 → 審査落ち

まとめ、所感

一般的に、返済負担率はほかのローンとの合算で見られるらしいので、私の場合だと30%。

先ほどの国土交通省の調査結果を見ると、30%を超えたあたりからこれを理由に落とす銀行が増えてくるようです。

当時は転職したばかりで勤続年数1年というのは明らかにマイナスだったと思いますが、若さ(借入時年齢、完済時年齢)でカバーできたのだと思います(;^ω^)

あと、基本的にネット銀行は金利は安いですが審査が厳しいので、審査が通りやすい銀行(メガバンク系など)にも審査をしてもらっておいたほうが、リスクヘッジになってよいと思います。

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