【賃貸vs購入】結局、マンション購入と賃貸、どちらがお得?その2 ~我が家の実例で具体的に試算~

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  1. こんばんわ。bellrinです。

昨日の続き、「賃貸vs購入、どっちが得か?」についてです。

(参考)

【賃貸vs購入】結局、マンション購入と賃貸、どちらがお得?その1 ~我が家の実例で具体的に試算~
こんばんわ。bellrinです。 GW明け初日、皆さんはいかがでしたか? 私はお陰様で体調に関しては完全復活しましたし、...

少し昨日と内容が重複しますが、この記事だけでも一応フォローできるように、おさらいです。

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シミュレーションの条件

分譲マンションと同じグレードの賃貸マンション(いわゆる分譲賃貸)に住む前提」での試算です。

私のマンションの分譲価格と賃貸で出ている賃料をベースに比較します。

具体的な試算条件は以下の通り。

<購入>

・頭金なしのフルローン

・35年固定金利(団信込)1.31%←住信SBIの今月の金利適用

・ローン年間支払額 167万円

・住宅ローン控除 10年間で-390万円

・初期諸費用(ローン手数料など) 200万円

・管理費&修繕積立金 ~4年目1.5万円、~9年目2.0万円、~14年目2.5万円、15年目~3.0万円

・固定資産税 実際の初年度税額をベースに経年減価率を掛けて算出

・内装リフォーム代 20年ごとに100万円

賃貸

・家賃18万円(実際に同じマンションで賃貸に出ている金額より少し低めに設定)

・賃料は5年ごとに-1万円と仮定

・更新料は2年ごとに賃料1カ月分

※駐車場代、火災保険料などは賃貸も購入もほぼ同じで共通なので、今回の試算には入れませんでした。

シミュレーション結果

①総支払額の比較

まずは上記前提のもと、住宅に関するすべての費用をコミコミにした総支払金額の比較です。

ズバリこうなりました!

<1年目>

諸費用がかかるので分譲の方が支払額は多い

<3年目>

賃貸の総支払い額が分譲を超え、逆転

理由1:住宅ローン控除(分譲は-40万円/年)

理由2:賃料>ローン+管理費&修繕積立金+固定資産税 のため

<21年目>

分譲の総支払い額が再度、賃貸を超え、逆転

理由1:[分譲]11年目以降住宅ローン控除がなくなったため

理由2:[賃貸]賃料が減ったため

理由3:[分譲]修繕積立金が増加したため

<46年目>

賃貸の総支払い額が再度、分譲を超え、逆転

理由1:[分譲]36年以降ローンがゼロになったため

おおまかにはこんな感じですね。

表面の支払い額は案外接戦だなーとは思いますが、購入(分譲)の場合はマンションという資産が残ります

もっと具体的に言うと、フルローンで組んで残債割れしなくなった時点から、購入(分譲)にさらにアドバンテージが加わります(売却を仮定した際の含み益)

それなりの資産価値が保たれる物件を購入していれば、10~15年住めば残債割れすることはほぼないでしょう。

たとえば、5000万円の物件であれば、10年後残債は3800万円です。厳密にいえば、実際に売却するとなると仲介手数料などが必要になるので、そう単純ではありませんが。

今回の結果をあらためて見ると、10-20年くらいで住み替えるのも悪くない気がしますね。

今から10年後、20年後に住宅ローン控除があるかどうかはわからないので、そこでまた変わってくるとは思いますけど(;^ω^)

②個別項目の支払額推移

せっかくなので、個別項目を抜き出した推移も紹介します。

固定資産税については、この記事を書くために少し計算の仕方などを勉強しましたが、経年でそんなに大きく変わるものではなさそうでした。

(何年たっても建物にかかる税金もゼロにはならない)

それよりは、最初の5年の減税分の方がインパクトが大きい感じです。

あとは、修繕積立金の増加分が結構侮れないなーと思いました。

まとめ

結論は購入が有利。で、結局いくらお得か?

表面支払い額は前述のとおりですが、比較がしづらいので購入の場合はその時点でマンションを売却したものと仮定しして比較をしてみると・・・

(ざっくり売却価格は1年あたり2%down、仲介手数料3%で計算)

10年で売却:約430万円お得

20年で売却:約480万円お得

30年で売却:約550万円お得

50年で売却:約320万円お得

これくらいではないでしょうか?(^ω^)

一応コメントとして付け加えておきますと、

50年は計算上は売却価格ゼロになってしまいますが、さすがに数百万円では売れる気がしますので、実際は上記にその売れる価格の分だけ加算されます。

また、首都圏の資産価値の高いマンションであれば、1年あたり2%も価格が落ちませんので、上記より差がもう少し大きくなります。

あとは今回は固定金利で試算しましたが、変動金利にした場合、金利がバブル並みに高騰しない限りは、購入のほうがさらに有利になります。

今回の試算はすべて素人の計算ですので、お詳しい方で「ここの考え方間違ってるよー」みたいなのがありましたら、こっそり教えていただけると幸いです(笑)

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