フルローンで新築マンションを購入。追い銭なしで売却できるのはいつ? その1

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こんばんわ。bellrinです。

やっと1週間終わりましたー。

今週末は3連休ですが、なにやら台風が直撃しそうですね(;^ω^)

せっかくの連休なのにほとんど家に引きこもることになりそうです(笑)

さて、さっそく本題。タイトルの話です。

私は今のマンションを頭金ゼロで購入しました。

いわゆる「フルローン」というやつです。

フルローン」で購入した理由は、

・単純にそれほど手持ちの資金がなかったから

・金利が安いから

というところですが、一般的には頭金をある程度入れて購入する方のほうが多いと思います。

一方で、頭金を入れるメリットは、

①借入金が少なくなるので金利分の支払いが少なくなる

②いざ売却するときに売却価額の残債割れするのを防ぐ

というところだと思います。

①は話は単純ですが、問題は②について。

仮に売却額がローンの残金を下回った場合、その足りない分を支払わないと売却できないということになります。

ということは、つまり、フルローンで購入した場合は残債割れするリスクが高く、売却するための追加の支払い「追い銭」が必要になる可能性が高くなります。

ですが、実はフルローンで購入したとしても、必ずしも「追い銭」が必要になるとは限りません。

①ローンの金利が低い(元金が減るのが早い)

②資産価値が高い(経年による売却価格の落ちが少ない)

③中古マンションの相場が上がっている

④購入してからある程度の年数が経過している

およそ上記の条件のいくつかが揃えば、フルローンでも「追い銭」なしで売却できるのではないかと思います。

①と③については他力本願的なところがありますし、②も買ってしまった後はもうどうにもなりません(笑)

となると、自分でコントロールできるのは④だけ。

簡単に言うと、売るタイミングですね。

で、どうしてこんなことを考えているのかというと、私自身ズバリ将来的に転職を考えているからです(笑)

もし通えない距離の会社に転職した場合は、マンションを売却することも検討しなければなりません。もちろん、できるだけ損はしたくないわけです。

転職を考えたとき、マンションはどうする?
こんばんわ。bellrinです。 今日はショックなことがありました。 今の会社に転職してきてからずっと一緒に仕事している...

ということで、「追い銭」が必要になるかどうか、これは本当にケースバイケースなのですが、一般的な条件で少し試算してみることにしました。

知りたいのは、購入して何年後から「追い銭」が必要なくなるか?です。

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試算条件

およそ我が家の条件をベースに以下のように条件設定します。

借入額:5000万円

金利:0.6%

場所:神奈川

売却価格については、以下のサイトに記載の神奈川県の価格下落率を参考にさせていただきました。

神奈川県の新築購入時5000万円の売却価格の推移推測はズバリ↓

よく言われている、中古になった時点で-10%、そこから直線的に価格が下落していき、

10年後に-25.5%、20年後に-44%になるという上記サイトの数値をもとに超大雑把なグラフを作ってみました(笑)

2年目以降の神奈川県の価格下落率は、およそ1.8%/年です。

別のソースの数値からも判断するに、これはそれほど見当違いな数値ではないと思います。

首都圏で括られているものがほとんどで、ピンポイントで神奈川のデータっていうのがあまりないのです。。。

長くなりそうなので次回に続きます(;^ω^)

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