フルローンで新築マンションを購入。追い銭なしで売却できるのはいつ? その2

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こんばんわ。bellrinです。

前回の続きです。

フルローンで新築マンションを購入。追い銭なしで売却できるのはいつ? その1
こんばんわ。bellrinです。 やっと1週間終わりましたー。 今週末は3連休ですが、なにやら台風が直撃しそうですね(;...

<知りたいこと>

フルローンで新築マンションを購入した場合、追い銭が必要なしに売却できるのはおよそ何年後か?

色々と諸費用も込みでシミュレーションしてみます!

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条件のおさらい

借入額:5000万円

金利:0.6%

場所:神奈川

今回は金利を0.6%に固定とします。

すると、ローンの残債は以下のような感じで減っていくことになります。

売却想定価格は以下の通り →参考サイト

神奈川県の2年目以降の価格下落率はおよそ-1.79%/年

ちなみに千葉県は-2.32%/年、埼玉県は-2.26%/年でした。

売却するときに発生する費用

マンションを売却する際、普通は仲介業者を通しますので、手数料が発生します。

その金額は、一般的には売却価格の3%+6万円+消費税、です。

その他にも登記費用、印紙税で3万円程度かかります。

これらの合計を売却金額から引いて、それがローン残債を上回れば追い銭なしということになります。

いざ試算

(売却想定価格-諸費用)とローン残債を同じグラフにプロットしてみます。

こんな感じ!13年目で逆転しました。

つまり、この条件だと、13年住めば追い銭なしで売却でき、逆に現金が戻ってくるということになります。

(ちなみに埼玉、千葉は20年でもマイナスでした)

住宅ローン控除、固定資産税、購入時諸費用も考える

その他、購入から売却までのお金の出入りを考えたとき、上記3つがあります。

それぞれザックリですが、当初10年で

住宅ローン控除:+394万円(10年分合計)

固定資産税:-150万円(-15万円平均×10年)

購入時諸費用:-200万円

合計:+44万円

こんな感じ?

10年前後で売る場合は、大体プラスマイナスゼロ~ややプラスかなーと思います。

まとめ

ということで、追い銭なしで売却できるのは何年後?

その答えは、13年後、でした。

とりあえず超大雑把に出したこの13年という数字と、10年間は住宅ローン控除が受けられるということがあるので、経済的な観点ではできれば10年以上住んでから売却した方が良さそうだとあらためて思いました。

ですが、結局のところ、ブラスで売れるかどうかは市場価格の影響を大きく受けます。

(それによって、普通に数百万前後しますので・・・)

市場価格が低いときに購入して、高い時に売却すれば買ったときより高い値段で売れる、都心のマンションの場合はよく聞く話です。

もちろん、そのタイミングで買い替えようとすると、新しく購入するマンションも市場価格に準じてすべからく高くなっているので、必ずしも得をしてるかというとそうではないのかもしれませんが(;^ω^)

今回実際にシミュレーションをしてみて、10年経たずに今の家に住めなくなった場合は、とりあえず賃貸しようかなって思いました。

自分の中でその指針を得られただけでもやってみて良かったです(笑)

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