【住宅ローン繰り上げ返済VSローン控除還付金】お得なのはどっち?ARUHIマガジンの記事にツッコんでみる。

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こんにちわ。bellrinです。

昨日は、いつぶり?という感じのカラオケへ!

歌は全く上手くないのですが、ストレス発散できるので好きです。

久しぶりに楽しめました(^ω^)

独身男の私ですが、将来のマネープランに四苦八苦しております。

この世の中、何も知らないことで金銭的に損をしていることって結構多いものです。

住宅ローンの組み方や、返済の仕方も重要なマネープランのひとつ。

私はフルローンで今のマンションを購入しましたが、それも今の低金利を考えてのこと。

賃貸で家賃を払いながら頭金を確保してから購入するより、フルローンでもローンを組んでしまったほうが最終的には得だろうと思いました。

繰り上げ返済も住宅ローン減税が終了する10年後までは行わない。

そう決めておりました。

そんな中、よく読んでいるARUHIマガジンの中の記事で、

【住宅ローン繰り上げ返済VSローン控除還付金】お得なのはどっち?

こんな記事がありまして、意外な結果になっていたので少しツッコんでみます(笑)

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結論から言うと

借入金が4000万円以下で、金利が1%を大きく下回る場合、繰り上げ返済をせずにローン残額の1%が減税される住宅ローンを活かした方がお得!・・・なハズです。

ところが記事中で紹介されている事例において

今回検証した3つの事例では、いずれもローン控除適用中の期間であっても、「繰り上げ返済をした方が得」という結果になりました。これは、住宅ローンの返済額が複利計算で算出されることや繰り上げ返済のからくりを考えると当然の結果のような気がします。

引用:ARUHIマガジン

という結論になっております。果たしてなぜでしょうか?

比較条件がおかしい

記事中の変動金利の条件を見てみましょう。

借入金:4000万円

借入期間:35年

金利:0.625%

繰り上げ返済:半年後から年2回×5年間(累計10回)、20万円ずつ、期間短縮型

こんな条件です。

金利が現在の変動金利と比べると多少高めですが、いたって普通の条件です。

で、繰り上げ返済をした場合としない場合の比較を行っているわけですが・・・

<繰り上げ返済あり>

・利息軽減額43万円

・ローン控除還付金331万円

<繰り上げ返済なし>

・ローン控除還付金345万円

還付金が減る金額<利息軽減額

なので、繰り上げ返済した方が有利!という結論です。

いや、それは至極当たり前・・・

本当に比較しなければいけない条件は、

・最初の10年間は繰り上げ返済なし、まとめて10年後に繰り上げ

・最初の10年間にコツコツ繰り上げ返済

のハズです。

今回の繰り上げ返済の条件だと、10年後に200万円を繰り上げするということになりますね。

実際に計算してみた

ということで、結論はわかってはいますが、実際に計算してみましょう。

計算はこちらのサイト様を利用させていただきました。

元利均等または元金均等方式で、ローン借入金から繰上げ返済を含む毎回の返済額と借入残高の表を計算します。

<最初の10年間は繰り上げ返済なし、まとめて10年後に繰り上げ >

・利息軽減額33万円

・ローン控除還付金345万円

<最初の10年間にコツコツ繰り上げ返済>

・利息軽減額43万円

・ローン控除還付金331万円

という結果になりました。

わずかですが、10年後にまとめて返済した方がお得。

まぁほとんど変わらないレベルですが・・・。

利息が今の水準(0.5%以下)ならもう少し差が出ますし、繰り上げ返済用の原資を投資なりで増やせる可能性もあるわけです。

逆に、10年間で金利が上がるというリスクはあります。

ということで、結論としては、変動金利で少なくとも0.5%前後であれば、住宅ローン控除をフルに活かして繰り上げ返済は10年後にまとめて行うべし!ということになります。

(借入額が4000万円を大きく超える場合はその限りではありません)

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